不動産用語集あ行

明渡訴訟（あけわたしそしょう）、引渡し命令

　競売のトラブルといえば、明渡し時の占有者との問題があります。
居住者が出て行かない、占有者が立退き料などの不正な利益を要求、占有者が、異議を申し立て、落札者の妨害をし、なんらかの利益を得ようとします。
これに対して、落札者（買受人）は何が出来るでしょうか？
それは、明渡訴訟と引渡し命令です。

明渡訴訟は、買受人が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義（法廷の文書）によって、正式に明渡しを要求するものです。費用がかかり、判決までに6ヶ月以上と、とても時間がかかります。

一方、引渡命令は、代金納付後６ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有しているものであれば、簡易・迅速（1ヶ月以内）に債務名義を取得するここができます。

そのため、最近は引渡命令を利用することが多いようです。
この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出します。ただ、毅然とした態度をとるのも重要ですが、傷害事件などに発達するケースもあるようですので、弁護士など代理人を立てることも視野にいれ、 売却費用のほかに、費用の余裕を見ておいたほうが良いかもしれません。

　明け渡し猶予制度とは、抵当権に対抗することができない賃貸借について、抵当権の実行による競売がなされた場合に、賃借人は競落人の買受の日から6ヵ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよいという制度のことです。。

　競売不動産において、当該不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。　立退料、引越代などにあたります。
最近の傾向として、この明け渡し料/立ち退き料/引越代を払わない方が多くなっているようです。　特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は出ないことが多いようです。

一括返済　・　一括弁済

　ひとまとめにして返済すること。　借りたお金の返済、住宅ローンの返済において、滞納などを繰り返すことによって、期限の利益（分割して返済をする権利）を失います。　この事を期限の利益の喪失と言います。　分割返済の権利を失うと残っているローンの全額返済を求められることになります。　
ここで注意をしなければならないのは、滞納をしている金額の一括返済では無くて、住宅ローン残高の全額一括返済になるということです。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、次のアおよびイの特徴を持つ媒介契約のことであり、他に専任媒介契約、専属専任媒介契約がある。

ア）依頼者（すなわち売主等のこと）が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
イ）依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。

なお、依頼者が、「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて依頼する場合に、その他の宅地建物取引業者の名称と所在地を、依頼した宅地建物取引業者に通知するかどうかにより、一般媒介契約はさらに次の2つの類型に分かれる。

1) 明示型の一般媒介契約
明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知する義務があるとする媒介契約である。

2)非明示型の一般媒介契約
非明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知しなくてよいとする媒介契約である。

オーバーローン＝債務超過

　オーバーローンとは、住宅の借入金の残高が、不動産の譲渡価額（時価）を上回っている状態のことを指します。　 または譲渡価額超過分の借入金残高のことを指します。

不動産取引では、主に住宅ローンの残高が、土地・建物など不動産の時価を上回っている場合に使われます。　例えば3,000万円の住宅ローン残高があるのに、住宅の時価が2,000万円しかないという状態のことです。　このオーバーローン状態では、土地・建物を売却しても、借金が残ってしまうので、住宅を買い替える際などに新たな住宅ローンを利用し難くなります。

また、不動産売却時にローン残高を完済できない場合、抵当権を抹消するためには不足金を用意しなければなりません。その不足金を用意できない状態で不動産売却をして、債権者から抵当権抹消の同意をえることが、いわゆる任意売却です。

親子間売買、親族間売買

　親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多いようです。
任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどです。
親子間・親族間売買・兄弟間の買戻しである場合には住宅ローンを断る金融機関が多いです。　 なぜかというと、金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに　「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」　という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。
その理由としては

1. .家族・親族間での不動産所有権移転の原因は相続か贈与が一般的である。
2. 住宅購入と偽り、金利の低い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。（子供に融資した資金を、父親の債務の返済に利用するなど。）
3. .売買価格に公正さを欠く。
4. 住宅ローンは、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない親のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者（不動産業者など）が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性があります。

また、親子間売買での仲介手数料は【売主】【買主】の両方から仲介手数料を支払うことになります。つまり、仲介手数料（物件価格×３％＋６万円）×２　が必要だということです。

直接売買が不可能で、第三者を間に入れる場合であれば、

物件価格（購入金額） ＋ (仲介手数料 ×２＋ 謝礼) ＝ 総額となります。