不動産用語集か行

買受可能価額（かいうけかのうかがく）

　売却基準価額から２割を控除した額で、入札価格の最低価格。　それ以下の価額での入札は無効となります。

　競売不動産を一番高い金額で落札（最高価買受申出人）し、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。　売却許可の確定はその後8日経過した日になります。

開札期日（かいさつきじつ）

　入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。その人の提供した保証は、そのまま裁判所があずかりますが、そのほかの入札した人には、保証を返還します。

任意売却により、競売を取り下げてもらう場合、開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなっていますが、実務においては各債権者（抵当権者）により対応は変わります。

買戻特約（かいもどしとくやく）

　買戻し特約とは、AからBへ物を売却する際に、Aがその物の買戻権（かいもどしけん）を有する旨を合意すること。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年間とされる。

具体的には、不動産をAからBへ売却する場合、「将来その不動産をAがBから買戻すことができる」という合意を結んでおく。こうすることによってAは、将来その物を取り返すことが可能となります。

買戻特約は、融資に用いられることが多く、例えば、公団があなたに3,000万円を融資するとする。融資の担保が公団所有の土地（3,000万円相当）であるとする。このとき次のような形で買戻特約を用いる。まず、公団があなたに対して、この土地を売る。これにより公団は3,000万円を得る。そして売買の際に「将来公団があなたに3,000万円を交付するならば公団がその土地を取り返す」という合意（特約）を結んでおく。

このようにあなたは、土地の所有者となり、同時にあなたが公団に3,000万円を交付する。これは見方を変えれば、公社が土地を担保にとって、あなたに3,000万円を貸し付けた、と見ることができる。また合意（特約）に関しては、公社はこの特約を不動産登記簿に付記登記することができます。

住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保する為に利用されており、この特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。

　特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売り主が負うべき責任を「瑕疵担保責任」という（民法第570条）。

不動産売買契約の物件で、契約の締結当時、既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。　売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うこと。　売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としている。
買主が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。　また、宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。
任意売却物件の場合、売主にお金がないため、瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となりますので、瑕疵担保責任免責という特約をつけることが多いようです。

仮差押、仮差押え（かりさしおさえ）

　債権者が金銭債権を持っていおり、債務者が返済を滞納している等、債務者の財産状況が著しく悪化していることが明らかである場合には、債権者は裁判所に対して、債務者の財産（不動産など）の売却等を一時的に禁止することを申請することができます。
裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令する。この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。

債権回収が出来ない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続をした場合、裁判所から「仮差押」の通達が届きます。仮差押は本差押と同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となります。

　期間入札は裁判所が指定した１週間の間に保証金（売却基準価額の２０％）を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価額を記入して裁判所の執行官室に提出して行い、必要書類は住民票（法人の場合は資格証明）と認印で、誰でも入札に参加することができる。

平成17年4月1日から改正民事執行法(平成16年12月3日公布)が施行され、これまでの競売手続が一部変更になり、最低売却価額制度が見直され、新しく売却基準価額・買受可能価額の制度が導入された。開札は開札場で行われ、入札者上位４名の名前、入札金額が公表され、落札できなかった場合には保証金は約１週間程度で全額戻ってくる。

　法律行為に付された始期または終期のこと。例えば債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務は無い。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を、「期限の利益」という。（一般的に、債務者の立場から見れば利益となる。）

一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失する。また、ほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば、決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払うことというような特約が付されている。住宅ローンの場合、金融機関により異なりますが、3〜6ヶ月返済が遅れると、期限の利益を喪失します。

求償権（きゅうしょけん）

　求償権とは、保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った（返済した）場合には、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。　例えば、連帯債務者の一人が債務を弁済した場合に他の連帯債務者に対して、あるいは保証人が債務を弁済した場合に主たる債務者に対して、返還を請求することです。

期限の利益を喪失すると、一般的に債権者は保証会社に対して代位弁済を請求することになります。例えば住宅ローンの返済が出来なくなり、そして期限の利益を喪失した時点で、債権者は保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わってローン残を債権者に支払います。　ここで債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転することになります。　移転した債権・担保物権により、保証会社は債務者に対して一括弁済を請求することになります。

給与差押、給料差押え（きゅうりょうさしおさえ）

　給料差押えとは、銀行や消費者金融等の業者が、債権を回収するため、裁判所に申立てる法的手続きのひとつです。

債権者から申立を受けた裁判所は、債務者（借金返済が滞っている多重債務者など）の勤務先に対して、給与の一部を、直接、債権者に支払うよう命令を発するため、会社は、差押られた金額を債務者
（社員）ではなく、申立人（銀行や消費者金融など）に対し、支払うことになります。
※　債務者に対しても差押通知が届きます。

銀行や消費者金融等の貸金業者は、給料差し押さえという法的手段を用いることで、債務者に貸付けた債権（金銭）の回収にあたるのです。また差押えられる範囲が定められてます。

1. 給料支給額から法定控除額※を差し引いた金額が44万円以下の場合1/4が差押えられる。
2. 給料支給額から法定控除額※を差し引いた金額が44万円超の場合33万円を超えた全額差押えられる。

※　法定控除額とは、税金や社会保険料

　共同担保目録とは、同一債権の担保として、いくつかの不動産に設定された抵当権について、登記を申請するときに添付すべき不動産の目録のこと。

同一債権の担保として複数のもの(家屋、土地など)の上に担保物権(先取特権、質権、抵当権)を設定することを共同担保という。担保権の設定は、「一不動産一登記」に従い、担保ごとに登記申請しなければならないが、共同担保物権の設定に関しては、1枚の申請書に目録を添付して登記申請すればいいことになっている。

銀行融資の際、一つの不動産だけでは担保価格が満足できない場合、他に所有する不動産を差し出してもらうことによって担保価格を満たすので、銀行は複数の不動産を担保として差し出してもらうことを、融資申込者に要求します。

　これにより、複数の不動産を所有する融資申込者は、審査が通りやすくなったり、融資金額を大きくできたりします。銀行にとってみれば、債務者が万が一支払いが困難になっても、共同担保物件を処分させればある程度回収できるという保全措置でもあります。

【参考】　共同担保になっている自宅を残す方法は？

　（1） 一つの財産を複数の者で共有する目的で入札することを共同入札といいます。
　（2） 公売物件が不動産（土地や建物など）である場合、共同入札することができます。
　

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　債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができる（法43条以下）。

金銭債権において、債務者が弁済しない場合、債務者の弁済に当てるたために債権者の不動産を強制的に売却換価して債権者の債権に充当する手続きです。競売事件番号の中に平成○○年(ヌ)第○○○○号という場合があります。それが強制競売です。例として相続関係でこじれたケースなどでよく見受けられます。

これに対して通常の競売といわれているものが「担保権の実行としての競売」にあたり、平成○○年(ケ)第○○○号の場合です。

　例として住宅ローンで返済が滞った場合などがあります。　不動産競売は抵当権･質権等の実行として行われる競売と、財産の保管または整理等を目的とする換価のために行われる競売(自助売却)がある。

　債務者に給付義務を強制的に履行させる手続のことを「強制執行」という。
強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの文書（債務名義）が必要であり、またその債務名義に「執行文」が記載されていることが必要である。

強制執行は金銭執行と非金銭執行に分類される。
金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて（さらには競売により換価して）、金銭を債権者に交付するような強制執行である。代表的な金銭執行としては「強制競売」と「債権差押」がある。

また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権（例えば土地引渡請求権）を実現するために行なわれる等の強制執行である。

なお、債務者（または物上保証人）の不動産に抵当権を設定している債権者が、その抵当権に基づき不動産を競売することは、「不動産競売、任意競売」と呼ばれる。しかし不動産競売は、強制執行には含まれず、「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ない。

金銭消費貸借契約　（きんせんしょうひたいしゃくけいやく、きんしょう）

　お金を借りる借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭（利息付の場合は利息分も含めて）を貸し主に返済するという契約のことです。

金融機関から住宅ローンとかお金を借りる時に交わす契約がこれにあたります。
消費貸借契約は、民法で「金銭その他の物を借り受け、後にこれと同種、同等、同量の物を返還する契約」と定められおります。　借受物を消費することが可能であり、返還の際にはまったく同じものを返還する必要がない点で賃貸借契約などと異なります。
金銭消費貸借契約が成立するためには、借主が金銭を貸主に返還することを約束し、貸主から金銭その他の代替物を受け取ることが必要であり、「押し貸し」などのように一方的に金銭の提供を受けただけでは成立しません。

金銭消費貸借契約を通称金消契約（きんしょう契約）とか金消（きんしょう）と言っております。

不動産競売（任意競売）（ケの事件）

　不動産競売（ケ）：抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により、強制的実現を図る事。

強制競売（ヌの事件）

　強制競売（ヌ）の場合、抵当権に基づかないが不動産を差押して競売手続きに入る強制競売があります。　ですから、抵当権を設定していないクレジット会社、サラ金ても、裁判所に申し出て自宅の競売手続きを進めることが可能です。

　民事執行法（以下「法」という）に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と不動産競売（任意競売）を併せて一般にこのように呼ぶ。

不動産の競売競売開始決定通知とは
　債権者（抵当権者）が競売を申し立てして、 裁判所がそれを受理したという通知 です。期間入札や、売却基準価額はこの段階ではわかりません。
「債権者が不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました」という通知です。
そして、この段階であれば任意売却もまとまる可能性が高いでしょう。

この通知を受け取った数週間後に、執行官により現況調査が行われます。

1. 債務者からの取下げ
   債務者の申立てによる競売手続の停止（民法第39条）
   債務者は執行停止文書を裁判所に提出して、競売手続の停止を求めることができます。 執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
   
2. 競売での売却が困難な場合の競売手続の停止（民法第68条の3）
   執行裁判所は、入札又は競売による売却を3回実施させても買受けの申出が無かった場合において、 今後更に売却を実施させても売却の見込がないと認めるときは、 競売の手続を停止することができます。 さらに必要な手続きを経て、競売手続は取消されます。
   
3. 債権者側からの取下げ
   申立債権者は開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。　ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とする。　従って、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要がある。　買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできない。　申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければならない。

　不動産競売の入札に参加するには、裁判所が定めた買受申出保証金（売却基準価額の2割が目安）を裁判所に事前納付しなければいけません。

　競売の申し立てのあった不動産の評価を記した書面。執行官が実際に競売物件を見た上で、その物件に関する土地の地目・建物の種類・構造等の現況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載されている。物件の公図・写真等が添付されている。最低売却価額の決定、引渡命令をする際の判断資料、物件明細書作成のための重要な資料となる。誰でも閲覧可能。

この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。　執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。　対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

地域にもよりますが、この現況調査が入って約５ヶ月後位で競売の入札となります。

　現状のままで、売買取引を行うこと。
不動産売買契約書上で、「現況有姿にて引き渡し」などの文言が記載される。
しかし、引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的（直地には免れない）に解する意見が強い。

　競売物件が土地の場合に、その土地上に競売とは関係ない建物（プレハブ等）が建っている場合があります。主に競売を妨害する目的で建てているケースですから厄介です。

　競売物件と何らかの関わりのある、競売になっていない土地。
例えば、競売の建物が隣地に跨っている場合の隣地、
競売の土地と道路との間に存在する第三者所有の土地、・・。
入札前、件外土地の所有者にあたり、意向を確認しておくのが良いです。
不動産業者以外はパスした方が無難でしょう。

　公正証書は、公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。金銭消費貸借契約に関しては、債務者が一定の事情が発生したときには直ちに強制執行に服するという旨の陳述（これを「執行認諾約款」という）が記載されている場合には、この公正証書は裁判所の確定判決と同等の効力を持つこととされています。
このため、「約束の支払い期日までに債務者が債務を返済しない場合には債務者及び連帯保証人はただちに強制執行を受けても何ら異議はない」という旨の執行認諾約款のある公正証書が存在すれば、裁判を経ないで、ただちに債務者と連帯保証人の財産に対して強制執行を開始することができるというメリットがある。

任意売却をした際、競売で処理が終了した際に、残債務の支払約定書を公正証書で求める債権者・サービサーもいます。　従って債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。　すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。

　個人再生手続とは、将来におい継続的に収入を得る見込みがあるか、給与などを定期的にもらう見込みのある者で、借金の額が5000万円以下の者について、原則として、借金を５分の１にしたうえで３年で分割して返済すれば、残りの５分の４を免除するという手続です。

　自己破産と違い、免責不許可事由がある場合や職業上破産の欠格事由に該当する場合でも使え、住宅を手放さずに借金を減らすことができます。　　　

【参考】　住宅ローン特則について

個人信用情報機関

　

　個人のローン、クレジット契約内容に関する情報を登録し、加盟会員がその情報を照会することで過剰融資の防止を図るために設置された情報機関。貸金業規制法、割賦販売法では過剰貸付等の禁止規定の中で個人信用情報機関の利用を定めている。また、情報を登録された個人は自己の内容について開示を受ける権利があり、その内容が間違っている場合には調査の上訂正、削除をすることができる。 個人信用情報機関 個人信用情報機関は下記の5つの機関があります。クレジットカード会社・銀行・消費者金融などの業態によって加盟する機関は違ってきます。

【全国銀行個人信用情報センター】（通称：KSC）金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金、等）が加盟。
【シー・アイ・シー（CIC)】信販会社、家電、自動車メーカー系クレジット会社、百貨店、量販店等が加盟。 ほとんどのクレジットカード会社が加盟しており、信用情報機関の中で最も保有しているデータ量が多いのが特長です。CICは大手クレジット会社の共同出資で設立された個人信用情報機関です。
【全国信用情報センター連合会】（通称：全情連/FCBJ）消費者金融専業者が主な会員。全国33の個人信用情報機関からなります。
【シーシービー(CCB）】外資系クレジットカード会社がメインですがCICの会員と重なります。
【テラネット】信販会社、クレジット会社、クレジットカード会社等が会員です。 個人信用情報機関には、カード申込者の氏名・住所・勤務先などの情報やローンやクレジットカードの利用情報が登録されています。 個人信用情報機関に登録されている情報は、本人が確認することもできます。
【参考】　ブラックリストってどこにあるの？