不動産用語集さ行

（競売）再評価

　再評価とは、不動産競売において、万が一入札が無かった物件は、開札日の翌日からある一定期間「特別売却 」の対象となります。特別売却とは、最初に買い受けを希望した人が、最低落札価格で購入することができます。
それでも残った競売物件は、再評価して（最低落札価格の値下げ）、再競売になります。　権利関係がややこしい、不動産として利用価値がないものなどがほとんどで、価格を下げても落札されないことが多い。

催告書　（さいこくしょ）

　催告書とは、滞っている支払いを促す書面です。債権者より催告書を送付したり、ご自宅や勤め先などへのお電話や直接訪問で催告をして、早期にお支払いしていただくようお願いをします。
納付がない場合は、預金や給与などの資産調査をして、財産が判明した場合は差押などの滞納処分が行われることがあります。

督促状は、各納期限後２０日以内に納付が確認できない場合に送付しなければなりません。督促状を出すのは法律に基づいた義務的行為であるのに対し、催告書はお支払いを促す行為だということです。

　競売開札日に開封の結果、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。

債権・債券　（さいけん）

　債権とは、ある人が、別のある人にに対してお金の支払いなどの要求をできる権利をいいます。債権を持つ人を債権者、債権によって要求を受ける人を債務者といいます。

債権は目に見えない権利を表す言葉ですが、債権を目に見えるようにしたのが債券です。

債権者・債務者

　債権者とは、ある特定の人がある特定の人に対して、金銭の支払いその他、一定の給付を請求しうる権利を持つ人のことです。

債務者とは、特定の人（債権者）に対し金銭支払いなどの一定の給付をする義務を持つ人のこと。

住宅ローン、不動産ローンで言えば銀行が債権者です。そして銀行からお金を借りている方が債務者です。　この場合、銀行のことを抵当権者ともいいます。

債権譲渡　（さいけんじょうと）

　債権譲渡とは、債権の譲渡、すなわち、債権をその同一性を変えずに債権者の意思によって他人に移転させることをいいます。

債権譲渡は、債権の譲渡人から債務者に対して債権譲渡の通知をしなければいけません。債権の譲受人から通知しても法的には効力がありません。（民法467条）
また、債権譲渡の通知、または承諾は確定日付ある証書によってしなければ、債務者以外の第三者に対抗することができません。

債務整理　（さいむせいり）

　債務整理の方法は、主に自己破産、特定調停、民事再生、任意整理の4つにわかれます。ここでは、それぞれを簡単に説明します。

｢自己破産｣　破産宣告を得て、免責決定が下ると、その後の返済義務がなくなることが最大の特徴。世間で思われているほど破産者の不利益もありません。しかし反面、破産者の財産は処分されてしまいます。

「特定調停」　裁判所での債権者と債務者の話し合いです。調停委員の指導のもと、各債権者との今後の返済条件について合意を積み重ねます。利息制限法での引き直し（再計算）をすると、債務の減額や不存在の合意も得られます。

｢個人民事再生｣　　個人債務者のための再生手続き。�@将来におい継続的に収入を得る見込みがある者か、給与などを定期的にもらう見込みのある者　�A住宅ローンを除き借金の額が5,000万円以下という、債務者の要件があります。再生案が認められると借金が「借金の５分の１か１００万円の多いほう」に減額できます。

「任意整理」　法律に則った手続きではなく、債務者と債権者が私的に返済条件で合意すること。合意内容は書面、特に公正証書にするべきでしょう。ただし、法律による手続きではなく、また、債権者はプロの業者であるので、債権者有利の合意内容になってしまいがちです。任意整理をしようとする債務者の方は、十分な勉強と注意をするか、弁護士などの専門家の力を借りるべきでしょう。

　債務者に給付義務を強制的に履行させる手続（強制執行）を行なう際に、その前提として必要となる公的機関が作成した文書のことを「債務名義」という。債務名義には「確定判決」「仮執行宣言付判決」「和解調書」「調停調書」がある。
また債務名義は強制執行の前提として必要な公的文書であるが、実際に強制執行を行なうには、債務名義に「執行文」が記載されることが必要である。（ただし「仮執行宣言付支払督促」は執行文なしで強制執行を行なうことができる）

　借金をした人（債務者)が、無資力の状態にある時に、故意に自らの有する資産の財産価値を落とすような行為を行なうことをいう。

無資力とは債務超過の状況を意味し、債務者の支払不能や支払停止の状況になっている必要はない。

具体的にどのような行為が詐害行為に該当するか、いくつかの事例を挙げます。

�@債務者が、一部の債権者と共謀して、他の債権者を害することを知りながら、返済期限を繰り上げて行なう一部の債権者への弁済。

�A債務者が所有する財産を時価よりも安く売却すること。

�B物的担保を持たない一般債権者に対してする代物弁済は、目的物の価格の如何を問わず詐害行為となる。

�C債務者が持っている債権を、代物弁済として、一部の債権者に譲渡すること。

�D一部の債権者の債権の担保として、債務者所有の物の上に抵当権や質権や賃借権を設定すること。

先取特権　（さきどりとっけん）

　先取特権とは、法律で定められた特殊な債権について、債務者の財産または特定の動産・不動産から優先的に弁済を受けることのできる権利をいう（民法303条）。

不動産の先取特権

１、不動産の保存に関する先取特権（民法326条）

　不動産の保存に関する先取特権は、不動産の保存のために要した費用、不動産の権利の保存、承認、実行のために要した費用に関し、その不動産について存在する。

2、不動産の工事に関する先取特権（民法327条）

　不動産の工事に関する先取特権は、工事の設計、施工、または監理をする者が債務者の不動産に関してした工事費用に関し、その不動産について存在する。

　工事によってした不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増加分についてのみ存在し、工事前に登記をしなければいけない。新築工事の場合は予算額を記載事項とする（民法338条）。

3、不動産の売買に関する先取特権（民法326条）

不動産の売買に関する先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産に存在する。

　錯誤とは、内心的効果意思と表示行為が対応せず、しかも表意者（＝意思表示をした本人）がその不一致を知らないことである。

1：法律行為の要素に関して錯誤があったとき
意思表示は法律行為の要素に錯誤があった場合に無効とする（民法第95条）。法律行為の要素とは「意思表示の内容の主要な部分であり、社会通念上この点について錯誤がなければ表意者はそのような意思表示をしなかっただろうと認められるような部分」のことである。このような重要な部分について錯誤があれば、表意者を保護しようという趣旨である。

2：表意者に重大な過失があったとき
表意者に重大な過失があったときは、表意者が自ら無効を主張することができない（民法第95条）。つまり、有効であり、表意者が少し注意すれば、要素に関する錯誤を回避できた場合には、その表意者は保護に値しないので、無効の主張ができないものとするという意味である。なお、表意者に重大な過失があった場合でも、相手方が錯誤を知っていた場合には、相手方を保護する必要はないので、表意者から無効を主張することが可能となる（判例）。

なお民法第95条では、動機そのものが思い違いに基づくものである場合には「錯誤」の範囲に含めることができないので表意者を保護することは本来できないが、判例ではこうした場合にも一定の要件のもとで「錯誤」として取扱い、表意者を保護している。

　差押え・差し押さえとは、

競売（または公売）の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止する裁判所の命令のこと。

仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売（または公売）の手続が開始すると同時に行なわれるものである。

差押の原因は次の3つのどれかである。
1）抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと
2）裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと
3）税金の滞納にもとづく公売が行なわれること

差押登記　差押登記とは、抵当権の登記がしてある不動産に対して、債権者が抵当権を行使し、競売の申し立てが裁判所によって認められたときになされる登記。

1. 公告の１週間後から３点セットを閲覧できるようになります。３点セットとは、 ｢物件明細書｣「評価書」 「現況調査報告書」 のことで、物件評価の詳細や差押え当時の使用状況、間取り、買受人が負担すべき賃借権の有無などが記され、外観や室内の写真なども添付されています。競売の場合には事前に室内を見ることができませんので、この３点セットが重要な判断材料になります。

1. 裁判所で３点セットのファイルを閲覧する。
2. 不動産競売物件情報サイト 【ＢＩＴ】　http://bit.sikkou.jp/
   
   
   【ＢＩＴ】 では、閲覧開始日から３点セットの画像データをＰＤＦファイルでダウンロードすることができます 。
   なお、３点セットに添付されている写真は、物件を良く見せようというものではありませんので、たいてい見栄えのしないものになっています。
   
   競売対象となる物件には占有者がいたり、区分所有マンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納しているのが普通です。それらの事項も３点セットに記載されています。
   
   占有者については正当な権限で占有している相手なのか、不当な占有で裁判所の引渡命令の対象となる相手なのかといったことも判断しなければなりません。
   
   なお、３点セットに添付されている写真は、物件を良く見せようというものではありませんので、たいてい見栄えのしないものになっています。
   

　不動産売却時に住宅ローンを完済しなければ抵当権抹消されませんが、任意売却では完済にならなくても抵当権が抹消される。抵当権が抹消されて、残った債務のことを残債務。債権者からは、無担保債権（ポンカス債権）などと呼ばれています。　　

【参考】　任意売却後の残債務について

サービサー

　サービサーとは、債権管理回収業に関する特別措置法（以下「サービサー法」）に基づき、法務大臣から営業の許可を得て設立された株式会社です。以前は、弁護士法で禁止されていた業務を、特例としてサービサー法で許可を受けた会社のみに許容されたもので、暴力団などの闇金ではありません。

　業務としては、サービサー法に定められた特定金銭債権を買取り、回収の委託を受け、特定金銭債権の回収を行っていきます。

　最高価買受申出人に次いで高額の買受けの申出をした者を次順位買受申出人といいます。

ただし、買受可能価額以上で、かつ、最高価買受申出人の入札額から、保証金（保証額）を引いた額以上であること。該当するときは、執行官が次順位買受申出人の氏名又は名称と入札価額を呼び上げて、次順位買受けの申出を催告しますので、希望するときは、執行官に申し出て下さい。

次順位買受申出人に決まりますと、最高価買受申出人が代金を納付せず、売却許可決定が効力を失った場合に、自己の買受けの申出について売却の許否の裁判を受ける権限を得ることができます。次順位買受けの申出人が２人以上あるときは、「くじ」で次順位買受申出人を決定します。次順位買受申出人の署名・押印は本人又は代理人に限ります。

次順買受申出人が決まった後、執行官が開札期日の終了を宣言します。

　質権（しちけん）は、担保物権の一類型であり、民法に規定のある典型担保物権（第342条）。債権の担保として債務者または第三者から受け取った物（質物：不動産でも動産でもよい）を占有し、その物については他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる。つまり、弁済しなければ債務者は当該物の所有権を失う。この心理的圧迫によって弁済を強制することを留置的効力という。
　また、質物を競売して換価し、その競売代金から優先弁済を受けることができ、これを優先弁済権という。目的としては抵当権と共通する。

火災保険の質権設定
　質屋を例にして説明します。ロレックスを預けて質屋からお金を借りる｡返済すれば、ロレックスを返してもらう。返済ができなければ、ロレックスは没収されて換金(質流れ)になる｡

　では，火災保険の場合は？別に火災保険というのは、形のある物でもないし？預ける行為はできないし・・・火災保険の契約をすると火災保険証券をいただきます。その火災保険証券を銀行に預ける(質入する)のです｡仮に火事がおこれば，銀行が火災保険請求をし住宅ローンに充当します｡
保険会社から、契約者に保険金が払われても構わないとは思いますが、もしも住宅ローンの返済ではないこと（引越代など）に使われたら大変なことになってしましますね。火災保険に質権(担保として)が設定されていることで、火災になっても銀行は確実に住宅ローンを回収することができるのです。

　事件番号とは　競売の申立をされた物件ごとに裁判所がつける番号をのことを言います。裁判所への問い合わせは、全て事件番号で行われます。
　たとえば、平成21年（ケ）第50号という番号は、
　平成20年に、（ケ）という分類で、50番目の競売申立をした物件、という事です。
　他に、（ヌ）という分類があります。

　（ケ）は、抵当権等、担保権の実行されたものです。

　（ヌ）は、判決や公正証書で競売となったものです。
　強制競売とよばれています。　件数は非常に少なく、任意売却される確率も高いです。

　自己破産とは、破産免責の決定を受けた時点での自分の財産（生活するのに必要なものを除く）を失う代わりに、すべての債務が免除され、破産宣告以後の収入や新たに得た財産を債務の弁済に当てることなく、自由に使うことによって経済的な更生を図っていこうという制度になります。
一般の人たちにとっては、自己破産 と聞いただけで人間性まで否定されてしまい、その後は満足な社会生活ができないのではないかなどと考えている人もいるかもしれませんが、実際にはまったくそんなことはありません。
自己破産 は借金超過で苦しんでいる人を救済し、再び立ち直るチャンスを与えるために国が作った制度です。また、平成１７年１月１日施行の新破産法により自己破産制度は今まで以上に利用しやすくなりました。
簡単な手続きの流れとは、借金をどうしても返せない人（支払い不能の状態の人）が申し立てをして破産宣告を受けたあと、免責の申し立てをして免責を受ける（借金をゼロにする）までをいいます。

さて、多重債務に陥り自己破産を考えている方にとって一番知りたいことは、手続きをすることにより今後生きていく上で、どのような不利益があるかということではないでしょうか？
自分から言わなければ原則として会社や身内に知られることはほぼないでしょう。免責さえ受けてしまえば、生きていく上での不利益は７年ぐらいの間ローンやクレジットの利用ができなくなることぐらいです。

【関連コンテンツ】　自己破産の資格制限

　執行官とは、地方裁判所に置かれる嘱託職員で、公務員ではない。不動産訴訟に関しては、物件明け渡しの強制執行や、競売物件に関するすべての事務処理などを行う。

　裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることをいう。文句をつけられると、一時的に手続きの進行が中断する分、 買受人は代金納付手続きが遅れることになります。　所有者は、その分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増える。　この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では、裁判所もスピードアップが図られ、即日却下なども行われるようになってきたので、ムダな引き伸ばしはやめましょう。

　機構の代表的なメリットとしては、以下４点があげられます。
（１）長期・固定金利
（２）良質な賃貸住宅
（３）火災保険が割安
（４）抵当権設定時の登録免許税が不要

これらについては、機構のホームページにも掲載されています。
http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/merit.html

　住宅金融支援機構は、平成19年4月に住宅金融公庫から名前が変わりました。

ただ名称が変わっただけではなく、借りた住宅ローンの返済が滞った際の取立条件が厳しくなっております。

　住宅金融支援機構（住宅金融公庫）から住宅ローンをお借入れしている方で、支払いの遅れが進むと、サービサー法に定める債権回収会社に回収業務を委託するケースが増えています。

1. エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
2. 株式会社住宅債権管理回収機構
3. オリックス債権回収株式会社

平成20年4月の段階では上記サービサーに委託していますが、今後他のサービサーに委託するケースも増えるかもしれません。

もし、あなたの所に回収委託のお知らせ（通知）が届いているということは、半年以上住宅ローンを滞納しているのではないでしょうか？サービサーが回収業務を行うので、任意売却ができないということはありませんが、競売の前段階になります。
担保不動産競売開始決定の通知が届く前に、任意売却をを依頼することをお勧めします。

裁判所の職権で、一度決まった売却手続の内容を一方的に変更すること。

　使用賃借ではありません。使用貸借です。

ただで、物を使うために貸借する契約（使用貸借契約）

　使用貸借契約は、ただで物を借りて使用したり収益した後、その物を返還することを約束し、借主が貸主からその物を受け取ることによって成立する契約。（民法593条）

実際に物を渡さなければ成立しないので　「要物契約」　であり、賃料を払わないので　「無償契約」でもある。さらに、使い終わったら返さなければいけないが、貸主にはにはそれに対応する義務がないので　「片務契約」　でもある。　従って、使用貸借の場合、借地借家法の適用もありません。

　専任媒介契約媒介契約とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のこと。依頼者による自己発見取引は可能。依頼を受けた業者は、他業者から横取りされるおそれがなく、広告費」など費用も比較的ムダにならない。また、指定流通機構（レインズ）への登録も義務化されるので、取引の相手方を探すのに積極的に努力することが期待できる。

専属専任媒介契約　（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

　専属専任媒介契約介とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のこと。依頼者による自己発見取引も不可。依頼を受けた業者は、他業者から横取りされるおそれがなく、広告費」など費用も比較的ムダにならない。また、指定流通機構への登録も義務化されるので、取引の相手方を探すのに積極的に努力することが期待できる。

　占有権とは、物を支配する権利のことである（民法第180条）。土地の所有者は、その土地を所持しているので、占有権を有している。また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるので、やはり占有権を有している。

例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があることになる。こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えるのである。なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せず、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、無権利者が土地の所有権を取得することが認められている。この制度を「所有権の取得時効」という。

　増加競売とは、競売において滌除（てきじょ）申出金額より1割以上高価に抵当不動産が売却できないときは、この第三取得者の申出金額より一割の増加で抵当権者が自ら買い受ける旨を付言して行う競売の請求のこと。