不動産用語集ま、や、ら、わ行

民事執行手続　（みんじしっこうてつづき）

　お金を貸した人（債権者）の申立てによって、裁判所がお金を返せない人（債務者）の財産を差し押えてお金に換えて、債権者に分配する（配当）などして債権者に債権を回収させる手続です。

民事執行手続には、強制執行手続や担保権の実行手続などがあります。
裁判所の民事執行手続のページ

無剰余　（むじょうよ）

　無剰余とは、すでに抵当権が資産価値の金額以上に設定されて、それ以上抵当権をつけても意味がない状態のこと。

任意売却の際に使われる無剰余とは、少し意味合いが変わります。

以下の状況の場合、マンションを売却しても1番抵当権者は、全額回収できません。従って、2番抵当権者のB銀行は無剰余ということになります。

　・　A銀行（1番抵当）　3,000万円
　・　B銀行（2番抵当）　1,000万円
　・　マンション相場　　2,000万円

資産の実勢価格より、抵当権の債務のほうが多い状態で、資産を換価しても、をいいます。　従って、債権者には当該物件を処分した場合に弁済が回ってこない状態を指します。

無担保債権　（むたんぽさいけん）

　無担保債権とは、金融業界の方々はポンカス債権などとも呼んでますが、有担保債権の反対。つまり、担保が無い状態の債権。借りている方にとっては、無担保債務となります。

もう少しくだいて言うと、Ａさんが質やにロレックスをいれて、２０万円借りたとします。Ａさんは２０万円を返せなくなったので、ロレックスを売却しましたが１５万円でしか売れませんでした。

２０万円−１５万円　＝　５万円　

この５万円を、質やの立場から「無担保債権」と呼んでいます。
不動産売却後の債務については、人質（物質）がないので回収する立場としては、厳しい状況です。　それを良いことに、どうせ無担保だからと居直り、電話も督促も全て無視、数年後、突然給料差押えになったらどうします？

売却後、きちんとフォローしてくれるかを見きわめるのは業者選びの難しいところですね。
無担保債権に対し、担保を納めている借金を有担保債権といいます。

濫用的短期賃貸借　（らんようてきたんきちんたいしゃく）

　濫用的短期賃貸借とは、執行妨害目的で短期賃貸借制度を主張することです。
平成16年4月1の民法改正で、旧民法395条の短期賃貸借制度が廃止になりました。

改正前の短期賃貸借制度とは、抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者に対抗出来ないのが原則でした。従って、抵当権が実行された場合、賃借人は、競売手続きにより競落した買受人に対し、借地や借家を直ちに明け渡さなければなりませんでした。　また、敷金も買受人に引き継がれませんから、返済資力がない旧所有者（賃貸人）にしか請求できませんでした。　しかし、このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、誰も安んじて借りることはできず、抵当権付不動産の有効利用が妨げられていました。

そこで、旧民法395条は、建物は3年、土地は5年を超えない賃借権については、抵当権者に対抗できるものとし、短期の賃借権に限りこれを保護することにしました。
これにより、短期賃貸借の期間満了までは競売の買受人に対し賃借権を対抗出来ますし、また、敷金返還債務についても買受人に引き継がれることになっていました。しかし、これによって賃借人の権限が非常に強くなり、競売不動産の買受人から不当な立退料を得ることを狙った執行妨害の手段として悪用するケースが増えていました。　

競売で物件を落札したは良いが立退料を請求されたり、占有屋に居座られて、競落後も物件を占拠され、多額の立ち退き料を払わされたという例もあります。そしてそれが金融機関の不良債権回収を大きく遅らせているという判断の元で、この短期賃貸借保護制度を廃止するという改正案が出され平成16年4月1日に施行されたのです。

　改正民法395条は、競売手続きの開始前から使用している賃借人に対しては、買受けの時から6ヶ月間は賃借物の明け渡しを猶予するものとしました。つまり、買受け後6ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。　この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを怠った場合には猶予期間そのものが認められなくなります。　また、新しい明渡猶予制度では、敷金返還義務は、買受人に引き継がれません。退去の際、賃借人は、元の貸主に敷金を返還請求するしかありませんが、元の借主は、強制執行を受けるくらいですから、支払い能力はないでしょう。

また、この法律が施行される前から短期賃貸借契約を結んでいる場合（この法律の施行後に更新されたものを含みます）は、引き続き短期賃貸借としての保護（新たな家主に対して契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求が可能）を受けることはできますが、明渡猶予制度は適用されません。

　利息制限法とは、利息制限法とは、貸金業者の金利を制限する法律。

利息制限法では、貸金業者の貸付金利の上限を、

　１、元本10万円未満は年率20％

　２、元本10万円以上100万円未満は年率18％

　３、元本100万円以上は年率15％

上記上限を破っても罰則規定はありませんが、裁判で争えば業者は負けてしまいます。近年、過払い金還請求の件数が増加しております。

利息制限法にはみなし弁済という例外規定があり、上限金利を超えた利息でも、債務者が自由意志で支払ったことが認められれば、それを合法とします。商工ローンや消費者金融からの借入れでは、みなし弁済の例外規定は当てはまらないことが多いようです。

　リスケジューリング（リスケ）とは、、金融機関が債務者からの要請で、返済計画を見直し、返済額の減額、据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うことです。

　保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

　　　　もう少しわかりやすく説明すると、

1. 連帯保証　→　自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
2. 連帯債務　→　複数の人間が共同の借主として存在する
   
   ということになります。連帯保証というのはお金を借りた当事者ではないことになりますが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となるわけです。
   

また、次のような法律効果の違いもあります。

連帯保証　→　お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
連帯債務　→　借主の内の１人の契約が無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う　　　


連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となるお金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。
しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。


連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

　和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、和解条項など。和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。つまり、債務名義と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、強制執行の対象となります。これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。